月成交21635套！负资产或破10万宗！深圳楼市为什么没有涨价？

发布时间：2025-04-05 07:24:06 来源：一网打尽网 作者：流云

01当下，深圳楼市正以惊人的速度去库存。深圳市房地产业协会信息驿站公布信息显示，10月深圳一手住宅认购13366套，日均431套，创下历史最高纪录；一手住宅网签过户4153套，创下35个月以来的新高，环比上升146.3%！另据深圳市房地产中介协会数据，深圳10月二手房住宅录得8269套，创45个月以来新高，为2021年2月之后首次突破6000套。深圳10月份一手住宅和二手房认购突破21635套。深圳市房地产信息平台信息显示，2024年11月1-7日，全市一手住宅认购量3295套，网签过户1759套。网签过户势头更猛，按此情形，11月深圳市一手住宅认购量继续破万，网签过户将突破6000套。由于10月至今住宅成交大幅上升，目前深圳新房库存4万多套，如果加上第四季度供应住宅11180套（来源：深圳市住房和建设局），整体库存5万套左右。深圳库存去化迅速，按照目前成交速度，热点片区不久将无房可卖，一年之内新房告急。然而，深圳刚刚热起来的市场出现一个奇葩现象，除了部分新盘略减少折扣，少数二手红盘价格略微上涨，深圳楼市没有整体上涨，或者没有看出大幅涨价的势头。有日光盘在客户比例11人抢1套房情况下，仍然没有提价，还以前所未有的白菜价卖房。前些日，光明中建观玥名邸开盘首推192套，共登记2047批客户，11人抢1套房。折后单价约3.3万元/㎡起，比周边新盘都要便宜，对比之前片区入市动辄5万/平米新房可谓白菜价，项目开盘1.5个小时售罄！在快速去库存的情况下，深圳楼市还是跑量为主，没有大幅上调价格，这一现象不得不令人深思。02深圳楼市为什么没有大幅涨价是有众多原因，主要表现在以下几个方面。楼市整体处于横盘期深圳楼市基数庞大，有250万套左右商品房，整体还处于横盘期，整体拉升困难。就像股市一样在横盘期内，中石化，中石油如果连拉几个涨停，再一路上涨，这需要有多大的机遇！而且深圳面积广阔，约1997平方公里陆地面积，有东有西，有山有海，有城市中心，也有郊野湿地，楼市发展并不平衡，远没有到整体巨龙腾飞的境界。认购量与实际成交过户量差别悬殊认购量与实际成交过户量差别悬殊，深圳10月住宅认购13366套，网签过户4153套。网上认购数据水分大，原因或部分水分，真假难辨；或有随意性，把不确定性变成确定。而且网签本身略为滞后，部分认购没有及时反映出来。开发商、购房者信心不足开发商、购房者对房地产信心仍然不足，虽然政策不断放松，但基本点还是止跌回稳，开发商还没有消除“跌”、房企相互“内卷”的防范心态，以价换量，跑量是主流。购房者心态冷静，并没有一窝蜂无差别涌入。深圳许多非核心区域楼盘去化仍然缓慢，还需要降价、大量折扣才能吸引客户，前段时间东部某楼盘降五折卖房被停止事件人们还记忆犹新。而即使是深圳南山这样的核心区，有的项目销售仍然极其缓慢，或者说卖不动。如南山开云府（备案名赤湾汇广场），413套住宅去年10月入市。深圳市房地产信息平台显示，截至2024年11月9日，项目一年时间目前仅已签认购书2套，备案11套，备案进度2.66%。还需要涨价吗？大环境来说，广大的中国三四线甚至部分二线城市仍跌跌不休，在止跌回稳挣扎中。而开发商资金紧张，暴雷房企保交楼工作压力山大，短时间内如果能大量出货对房企来说是雪中送炭，但不是锦上添花。房企根本没有涨价的动力。譬如，已走过14年风雨旧改路的木头龙旧改，益田御龙天地仍然延期交楼。绿景白石洲出现了延期支付拆迁户过渡租金。第一财经报道，近一年来，深圳有超过10个旧改项目的开发商拖欠过渡安置费数月，另外，还有城市更新项目存在停工的问题。此外，购房者、业主维权团建活动频繁出现，今年这批低价入市大部分刚需新盘能否经得住业主考验还是一个问号。此时涨价并不明智。外地购房团、投资客入市有限外地购房团、投资客、购房者入市有限，还没有形成炒房，并把深圳一二手市场价格炒起来局面。9月29日，深圳发布楼市新政，宣布非本市户籍居民家庭在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。上述区域外地人可直接买房。但目前外地购房团、投资客入市有限，假如再出现类似深房理事件炒房团，房产众筹和代持、违规套取信贷资金投机进入房地产市场，这是十分荒唐可笑的。楼市结构性矛盾突出深圳楼市长期存在结构性矛盾：如城市片区之间不对称，住宅和商业成交悬殊，深圳房价与居民收入比不合理，小产权房与商品房并存等。深圳自东向西发展之后，城市片区之间不对称矛盾日益突出。比如之前深圳楼市的标杆，豪宅风向标盐田，居住舒适性优越，但从房价上说就远远落后西部楼市。从成交来说，热点片区楼盘大幅成交，偏远，非城市核心区域、东部区域远没有出现火热状态，销售压力仍然巨大。深圳的房价收入比，根据近年来的数据，普遍高于全国平均水平，具体数值在30至45倍之间波动，这一数字远高于国际上普遍认为合理的4-6倍范围。这一高比例揭示了深圳购房者面临的巨大经济压力。小产权房是深圳绕不开的一道槛。深圳即使楼市火爆升温，房价巨幅上涨，比肩东京、纽约、伦敦、香港等国际城市，但小产权还是广大深圳人的后花园。据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。深圳楼市结构性矛盾，制约了深圳房价进一步大幅上涨的可能性。写字楼空置率惊人，二手公寓无人问津对比深圳住宅市场，深圳写字楼台、商业、商办、公寓市场极其低迷。深圳写字楼空置率长期居高不下，据第一太平戴维斯统计，深圳写字楼空置率于2024年一季度末突破30%至30.6%，创下历年新高；二季度末空置率短暂回落至29.8%，但随后又环比上升0.1个百分点。年末空置率突破30%是大概率事件。尽管2020年前深圳出台政策，停止商务公寓项目审批，不再建设公寓，但目前市场上二手公寓几乎无人问津，更不用说商业、商办产品。在现有政策下，不可能让外地人来消化这些卖不动或空置的物业，除非出台系列政策猛药。深圳楼市有多少负资产深圳楼市有多少负资产，虽然没有官方统计，比较20-21年高位接盘的购房者，现在他们低价或平价卖房基本亏损，还卖不出去。美联物业数据显示，2020年度深圳一、二手住宅合计成交140657套，其中，一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套。价格方面，2020年全市一手住宅的成交均价为56223元/㎡，二手价格为63695元/㎡。2021年官方发布深圳二手房指导参考价后，二手楼市步入调整期。此时高位接盘的购房者茫然不知所措，随后房价不断下跌，银行的巨额贷款成为烫手山芋。03深圳楼市目前没有大幅上涨其中一个关键重要原因，那就是香港楼市。长期以来，深圳房地产以香港为榜样，香港楼市价格更是深圳楼市的目标。而近日，香港金融管理局（金管局）公布的最新数据显示，截至2024年第三季末，香港的负资产住宅按揭贷款宗数已达到40,713宗，较第二季末的30,288宗上升逾34%。这一宗数创下自2003年第4季（67,575宗）以来的新高。仲量联行香港主席曾焕平则进一步指出，政府公布的负资产数字并未计及发展商和财务公司的二按个案，因此实际负资产情况可能更加严峻。他估计，目前香港的实际负资产数字高达约8万宗，远超过官方数据。曾焕平指出，即使政府采取了放宽措施，市场仍未见明显改善，预计下半年楼价将继续下跌10%，负资产个案可能突破10万宗。香港负资产个案可能突破10万宗！！！这对于深圳来说无疑是晴天霹雳。负资产意味着一处房产的市场价值低于其未偿还贷款的总额。如果简单对比购买楼盘物业目前出售价格低于购买时的价格，也就是买亏了，那么香港这种亏了的物业比例远远高于负资产比例。深圳前几年高位接盘的物业现在基本亏了，房价大幅下跌，就形成负资产。2024年香港政府政策上大力提升楼市，2月28日，宣布撤销所有楼市“辣招”，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。内地购房者在税收这一购房成本上，基本与香港永居居民站在同一标准线上。香港楼市“撤辣”之后，内地买家也是主力之一。香港中原地产发布数据显示，今年前三季度，香港一二手私人住宅市场录得33915宗买卖登记。其中，“普通话拼音买家”(即买家登记英文名字为普通话拼音，基本都是来自内地)占8133宗，比例为24%，涉及金额高达906亿港元，两个数字均突破历史纪录。一方面是政府放松楼市，一方面是内地买家大量涌入，香港开发商非旦没有涨价，反而继续降价。4月6日，由李嘉诚旗下的长实集团与港铁合作开发的“Blue Coast”项目开盘，价格相当于在周边房价上打了近7折。首轮推售422套房，当天约413个单位接近售罄，计认购2.8万组，平均66人抢1套房。10月5日，香港最大的地产开发商新鸿基地产位于香港前机场启德区的天玺·天项目的204套可供购买的房屋全部售出，项目折扣后平均售价比附近新项目的价格低约20%。香港年初“撤辣”后香港楼市虽曾出现轻微反弹，但“撤辣”效应未能持续，加之利率高企以及开发商低价推盘，导致楼价升幅全面蒸发并出现下跌。除了住宅市场，香港的商铺、写字楼等行情也普遍低迷。标普称，香港的甲级写字楼物业价值较2018年高峰期下跌了40%。据媒体消息，香港甲级办公大厦中环中心一个单位以约亏损7,200万港元（合920万美元）的价格出售，比五年前的买价低了63%，创中环甲级办公大厦20年来最低纪录。据第一太平戴维斯提供的案例，今年4月，香港上环新开发的全幢商厦——永乐街88号（88WL）最初由高盛、凯龙瑞以16亿港元收购和开发，后来仅以7亿港元卖给了一位本地投资者。香港楼市现在如此低迷，深圳楼市怎么可能一飞冲天。现在，深圳楼市正以较快的速度去库存，价格仍然平稳，二手房开始持续走出荣枯线。但是，市场仿佛平静看着这一楼市变化，不以物喜,不以己悲，广大购房者并没有升值、炒房、价格大幅上涨的心态。也许，昨天大批房企暴雷的警钟刚刚长鸣，还余音绕梁。深圳楼市价格龙抬头飞升之时，又是政策出台之日，又一轮循环出现，受益者、损伤者又会是谁？

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